Приобретение жилья в ипотеку на вторичке. Консультация юриста.

[Александр85]

Покупаем квартиру в ипотеку в Сбербанке, со стороны продавца - агентство недвижимости. Документы проверили, все устраивает. Но все-таки у нас возникли некоторые вопросы.

Продавец заявляет, что на момент покупки квартиры не была замужем. Квартира приобреталась в декабре 2008г. Паспорт она поменяла в 2009г, т.к. ей исполнилось 45 лет, в новом паспорте отметок о расторжении брака нет. Есть штамп о регистрации нового брака в 2013г. Предоставлено свидетельство о смерти первого мужа в 1999г. Единственным собственником по документам является продавец.

Проверить достоверность информации о семейном положении продавца в 2008г, оказывается, в нашей любимой стране официально нереально, т.к. единой базы ЗАГСов нет.

В Сбер и ФРС вроде как ей надо будет писать заявление, что она не состояла в браке при покупке квартиры. Они такую информацию тоже не проверяют, сами по телефону сказали.

А если вдруг окажется, что она была замужем на момент приобретения квартиры в 2008г и она скрыла эту информацию. Потом придет бывший супруг и заявит о правах на свою долю. Срок исковой давности 3 года с момента развода - так нам сказали агенты. На самом деле 3 года с момента, когда бывший супруг узнает о том, что его права были ущемлены.

Договорились, что в договоре купли-продажи будет пункт о том, что она в браке не состояла при покупке недвижимости. Плюс составим доп. соглашение к этому договору о том, что если появится третье лицо, то продавец сам с ним будет разбираться без привлечения покупателей.

Чем нам грозит появление такой ситуации? Как можно обезопасить себя?

Может есть у кого контакты хорошего юриста, который сможет проконсультировать.

[didandr]

А вы тут причем.
Если муж найдется, то он будет претендовать на половину полученых денег.
Собственница то она одна, надеюсь.

[DeD]

А их уже нет. В таком случае, он будет пытаться признать сделку купли-продажи недействительной, т.к. она была осуществлена без его согласия.

[Александр85]

вот и мы с женой так же считаем

[Александр85]

Собственница одна.
Если он найдется, не могут признать договор купли-продажи признают недействительным? К нам вообще не будет никаких вопросов? Вот это и хотелось бы узнать у грамотного юриста. Или мы с женой слишком заморачиваемся?

[didandr]

Вам нужно любым способом узнать состоит она в браке или нет.
А юристы сейчас подтянутся.
Надеюсь.

[DeD]

Нахер им знать состоит она в браке или нет? Им надо знать состояла ли она в браке на момент покупки хаты и является ли хата совместно нажитым имуществом?

[Александр85]

Ну хоть кто-то прочитал полностью начальный пост

[Александр85]

Сейчас она состоит в браке. Но он заключен в 2013г и, поэтому, этот муж никаких прав на квартиру не имеет.
Нужна информация о ее семейном положении в период с декабря 2008 по июль 2009. Такую информацию вообще нам с женой не реально получить. К сожалению

[didandr]

Да, сорян, не так написал, на до было "состояла".
Ищите знакомых знакомых в загсе.

[191]

А сейчас разве согласие супруга требуется?
Не о квартирах - о машинах. Раньше да, чуть не нотариальное было нужно, а в 11-м продавали машины, так никого это уже не интересовало, ну может был какой-то пункт в договоре, не помню.

[jushi]

Согласие не требуется, но если он вдруг заявит о несогласии, то сделку признают недействительной. Поэтому в интересах покупателя и банка требовать согласие, чисто для себя с целью обезопаситься от дальнейших проблем. Только с кого требовать, если не известно, был ли вообще супруг.

[DeD]

Вообще, банк, в течении 3х лет, обяжет Вас страховать так называемый "титул" - это страховка от потери права собственности. В том числе из-за обнаружения прав третьих лиц на застрахованное имущество. Так что в финансовом плане вы более или менее будете защищены, но гемора это может доставить прилично, если дойдет до реального отчуждения хаты.

[Александр85]

Позвонил сейчас в Сбер. Получил ответ, что страхование титула они не требуют.

[DeD]

Тогда можешь застраховать добровольно.

[MadM]

если сбер проверил и одобрил сделку то можете не заморачиваться
ему проще отказать при любых подозрениях

[Киска из Июля]

если сбер проверил и одобрил сделку то можете не заморачиваться
ему проще отказать при любых подозрениях

О да! То-то дольщики Квартстроя не заморачиваются!

[MadM]

там политика

[Александр85]

Я лично у своего ипотечного менеджера спрашивал, будут ли они проверять заявление, что продавец в браке не состояла (они же его запрашивают). Это они не проверяют.

[DeD]

если сбер проверил и одобрил сделку то

Это практически ничего не значит, поскольку этим там занимаются персонажи бестолковые как утки. Они тупо действуют по инструкции.
Причем перегибы бывают в обе стороны, либо в упор не хотят видеть очевидные риски на которые им пальцем указывает сам покупатель (!), либо доe6ываются до столба не имеющего никакого отношения к сделке и хоть ты тресни, а объект не одобрят.
Вообще сбер - это за гранью добра и зла. Самого как-то давно угораздило там схватить ипотеку. Вспоминаю как страшный сон.

[Major Keis]

Договорились, что в договоре купли-продажи будет пункт о том, что она в браке не состояла при покупке недвижимости. Плюс составим доп. соглашение к этому договору о том, что если появится третье лицо, то продавец сам с ним будет разбираться без привлечения покупателей.

Договор не может быть выше закона. Если он имеет право предъявлять к вам претензии о законности сделки, никаким допником вы это не решите.

[didandr]

В общем мои юристы говорят, что договор оформлять у натариуса. В договоре должен быть пункт, что продавец уведомил о всех препятствиях ему известных, или что-то типа того.
Для перестраховки можно это оформить отдельным документом, но это излишне.

И если всплывет муж, то все претензии будут уже к тетке.
Вы - добросовестный покупатель - она обманщица.
Как-то так.

Если совсем жопа, то попробовать пробить можно но это не бесплатно видимо будет.

[Александр85]

Сделка в пятницу. У нотариуса оформление займет 3 дня, если не ошибаюсь. Блин, уже не успеем наверно.

А пробить вообще реально? Серия и номер старого паспорта есть.

[didandr]

давай попробуем.
В ЛС.
И старый и новый и где проживала приблизительно в это время, область хотя бы.
Беда в том, что зарегистрировать брак у нас можно не только по прописке.

[Александр85]

Сейчас ездил в ФРС. Обещали завтра в первой половине дня предоставить информацию по регистрации в 2008г. Сегодня попал туда в конце рабочего дня, смогли посмотреть только по базе. Там есть информация, что среди документов присутствуют заявление и согласие. В сделке 2008г было 2 собственника, поэтому предположили, что согласие - это от второго собственника (о том, что он не против продажи), а заявление - от нынешнего продавца, что а браке не состоит. Завтра обещали посмотреть в архиве, что это за документы. Сразу отпишусь сюда.

[Lex]

Вы - добросовестный покупатель - она обманщица

только вот "добросовестных" на бую вертят все кому не лень, ИБО с с них взять есть чего, а обманщики не при делах

[Major Keis]

Вы - добросовестный покупатель - она обманщица.

Это вообще не аргумент в наших судах. Признают незаконной и иди сам с тётки взыскивай.

[didandr]

Признают незаконной и иди сам с тётки взыскивай.

Это если в суд вообще без юриста ходить.
Всё зависит от того, чей юрист умнее, дороже и лучше знает судбю

[Lex]

- Как закончился бракоразводный процесс Джонсонов?
- Как и положено. Супруг получил автомобиль, супруга — детей, а адвокат — все остальное в качестве гонорара.

[Адвокат]

Это если в суд вообще без юриста ходить.

Да легко. Юристы - это просто дармоеды, паразитирующие на человеческой глупости и неграмотности. Судья всё равно примет решение исходя из материалов дела, ГК и судебной практики, хоть ты не то что без юриста, а вообще не ходи.

[AlexeyS]

Правильно написали - на три года страхование от появления других собственников.

[Александр85]

В Росреестре попалась очень хорошая сотрудница и сама предложила поднять документы по сделке 2008г. Выяснили, что все в порядке. На тот момент у нынешнего продавца был старый паспорт, и она писала заявление, что в браке не состоит. В то время по старому паспорту это проверяли.

Большое спасибо всем за советы.

Отдельно хочу поблагодарить didandra за предложенную помощь.

[Max]

Это хорошо. А так, можно от покупки данной квартиры отказаться, что их на вторичном рынке мало чтоли?

[Piwis]

Вроде всё разжевано, добавить особо нечего.
1) Проверка банком ничего не гарантирует. При отборе имущества обязательства перед банком по погашению кредита останутся.
2) Сделка через нотариуса ничего не гарантирует в данном случае, нотариус подтверждает личность и дееспособность.

Выход только один - страхование титула. Если схема изначально мошенническая, то ничего не поможет кроме этого.
Один раз сталкивались с мошенничеством, там в схеме даже банк был в доле. Мы увели клиента от сделки, попал другой человек, уголовное дело заведено и выиграно, никто не посажен, денег нет. Такая страна.

[jushi]

Как может быть выиграно уголовное дело? Это лотерея что ли?

[Piwis]

Пардон. Ошибка конечно.