Продажа доли в квартире.

[--==Das Klim==--]

Постараюсь как можно короче излить всю инфу.
Есть квартира в Щербинках, 3х комнатная. После смерти моей бабушки, она досталась по наследству 3м людям - моей маме, её сестре и брату. Одно время в этой квартире проживала мамнина сестра со своей семьей и не давала нам вселиться в квартиру. Написали заявление в суд на вселение, и в итоге суда, у всех 3х владельцев появилась определенная комната, а не доля в каждой. Сделано это было, чтобы подтолкнуть сестру мамы к продаже этой квартиры, так как мама и ее брат продали бы уже эту квартиру с радостью, но сестра не хочет. Уперлась, гадина, и все тут.
Теперь прошу совета знатоков. Что делать ? Продать квартиру полностью не получится скорее всего, поэтому подскажите, что нужно делать, чтобы продать долю, в виде комнаты в этой квартире. Точнее 2х доль. Практическая помощ приветствуется. Не бесплатно конечно-же.

[2005only]

А размен?

[Piwis]

Если продавать долю отдельно, то сложно искать покупателя имхо и стоимость 1/3 доли не будет равна 1/3 стоимости квартиры, как ты понимаешь. Скорее всего это будет 1/6 или 1/5 стоимости квартиры, поэтому лучше вынудить сестру дать согласие на продажу, сдав в аренду, например, свою долю кому-нибудь.
p.s. Хотя если продавать одновременно две 1/3 доли, то это повлияет на цену в лучшую сторону, да и на ликвидность думаю тоже. Единственное, что при продаже вы должны будете предложить свои доли сестре по той цене, по которой будете продавать кому-то левому, ну или передавать права на квартиру путём дарения.

[2005only]

А можно попросить рассказать (в личку) о процедуре, документации и налоговых последствиях дарения? Пожалуйста!

[Nik_123]

лучше вынудить сестру дать согласие на продажу, сдав в аренду, например, свою долю кому-нибудь.

А разве можно сдавать долевую собственность в аренду без согласия других собственников? Или тут всё дело в том, что есть выделение доли по суду?

[Piwis]

В первом случае не уверен, во втором 100% что можно.

[Nik_123]

Может я конечно и не так помню закон, но если квартира находится в долевой собственности, то не собственникам после 23-00 в ней находится можно только с согласия всех собственников.
Не подскажите на основании чего при выделении доли можно сдавать в аренду? Самому может стать актуально просто...

[kreker]

Те кто там прописан могут.

[Nik_123]

Даже если у них нет прав собственности на квартиру? И обременения не было?

[kreker]

Лицо зарегистрированное в данной квартире имеет право ПРОЖИВАНИЯ в ней.

[Nik_123]

Это наверно только если вселить это лицо как члена семьи одного из собственников?
Во всех остальных случаях разве не должна работать 246 статья ГК РФ?

[Kuhl]

Это наверно только если вселить это лицо как члена семьи одного из собственников?
Во всех остальных случаях разве не должна работать 246 статья ГК РФ?

Не важно, работает данная статья или нет, важно что механизм защиты прав собственника очень медленно работает; один из сособственников квартиры сдает часть квартиры в аренду (незаконно), туда въезжают бомжи, начинается хаос. Сестра офигивает от такого расклада, но ее единственным способом защиты является обращение в суд о расторжении договора аренды и освобождении незаконно занятого помещения. Хорошо если суд такое дело рассмотрит за 2 месяца, если на стороне ответчика будет грамотный юрист, то дело затянется на полгода. Все это время бомжи продолжают осваивать квартиру, вот и представь: сможет сестра выдержать эти 2-6 месяцев или нет. Адекватные люди не выдержат и недели; компромисс будет оперативно найден

[Piwis]

Да на основании всё той же 246 статьи, пункта 2. "Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса."

[Kuhl]

А разве можно сдавать долевую собственность в аренду без согласия других собственников? Или тут всё дело в том, что есть выделение доли по суду?

Нельзя, но пока сестра в судебном порядке расторгнет договор и выселит бомжей они (бомжи) ее успеют извести.

[didandr]

Как я понял, рассматриваются только законные методы?

[Kuhl]

Ни разу в моей практике не было, чтоб отчуждали (продавали, дарили и пр.) долю в квартире третьим лицам при наличии подобного спора.
Вы бы сами купили долю в квартире где другие сособственники могут в любой момент устроить маленький саботаж (обрезать воду например)?
Варианты возможны следующие:
а) негуманный - заселить квартиру бомжами, может быть это сподвигнет сестру на размен;
б) договориться о продаже ваших долей сестре (в рассрочку и т.п.);
в) размен квартиры (опять же по договоренности)

[Mac Bolan]

это еще раз потдверждает, что настояще родственные отношения возникают когда нужно что-то поделить. И еще раз подтверждает, что решать все нужно "до", путем завещания/дарения и т.п. и ничего в этом зазорного нет.

по теме: без потерь в стоимости - только договариваться.

[MadM]

задам тут вопрос т.к. похожий.
а можно ли купить в ипотеку 1/2 долю в квартире в которой тебе уже принадлежит 1/2 доли?

[Piwis]

Лучше этот вопрос задать, конечно, в банке, но по моей практике 1/2 долю в залог не примут. А так чтобы банки смогли одновременно с покупкой 1/2 доли оформить залог на всю квартиру целиком - сильно сомневаюсь. Гарантированный вариант - это переоформить 1/2 доли квартиры на себя и потом всю квартиру заложить в банке. Да, процент при этом будет чуть выше в сравнении с оформлением залога одновременно с покупкой.

[Merlin]

Лучше этот вопрос задать, конечно, в банке, но по моей практике 1/2 долю в залог не примут. А так чтобы банки смогли одновременно с покупкой 1/2 доли оформить залог на всю квартиру целиком - сильно сомневаюсь. Гарантированный вариант - это переоформить 1/2 доли квартиры на себя и потом всю квартиру заложить в банке. Да, процент при этом будет чуть выше в сравнении с оформлением залога одновременно с покупкой.

как раз сейчас банк мне отказал в варианте - покупка двух долей по 1/2 двумя договорами у двух собственников одной квартиры. причина - сложность в оформлении залога.

[Piwis]

Удивительно, так как ситуация достаточно банальна. Но если в этой, более простой, ситуации отказали, то в той 100% откажут.

[Samael]

Все-таки уточни, "долю" или "комнату"? (в свидетельстве должно быть написано)

Это очень разные вещи!

Если объект права "комната" - продавай наздоровье, а если "доля" в праве собственности - уведомляй сособственников о продаже и продавай.

[kreker]

Я считаю что в данном случае самое разумное-это продажа квартиры полностью, ибо так будет гораздо выгоднее для всех.
Если сестра не согласна - "придётся выкуривать"!
Заселяй "пиратов", которые будут пить, курить, ругаться матом...Не пройдёт и месяца как ты получишь согласие.

[Novik]

Для начала делаешь из неё комуналку, т.е. разделяешь лицевые счета, а после со своей комнатой что хочешь то и делай.

[--==Das Klim==--]

Ну вот с этого мы и начали !!! А что дальше- незнаю...

[Novik]

Свидетельства получили? Если да то это уже твоя собственность-можешь делать с ней что хочешь. Если в квартире прописаны несовершенно летние то могут возникнуть проблемы по линии РОНО