В процессе работы со зданиями собственник часто сталкивается с необходимостью выбора управляющей компании. Возникают ситуации, когда в связи с целым рядом причин, учредитель управления приглашает на объект новую управляющую компанию, а старая, которая, по мнению собственника, не справилась с возложенными на нее задачами, покидает объект, оставляя после себя память, и не только
Что год грядущий нам готовит?
Известно, что управление недвижимостью – это не тот бизнес, где можно сделать что-то один раз, а потом об этом забыть навсегда. Не получается так. Управляющая компания должна заниматься эксплуатацией объекта на протяжении всего срока договора. А вот разобраться, как управляющая компания справляется со своими обязанностями, сложно. Предположим, что на объекте все идет гладко. Собственник доволен, получает прибыль, пустующих площадей нет, наблюдается наплыв арендаторов и т.д. Конечно, в такой ситуации он ни за что не станет менять управляющую компанию. И действительно, зачем? Ведь все и так хорошо. Деятельность управляющей компании в данном случае незаметна, но это отнюдь не значит, что она ничего не делает. Зато когда на объекте происходит что-то из ряда вон выходящее, то возможности управляющей компании проявляются по-настоящему. Например, если произошла авария. Предположим, прорвало старую трубу или что-то в этом роде. В результате этого выясняется, что управляющая компания не способна устранить даже столь мелкую неполадку. Естественно, в таком случае вряд ли собственник захочет продлевать договор с этой компанией. И сегодня на рынке уже достаточно много таких ситуаций. То есть собственник признает, что допустил ошибку при выборе управляющей компании (какие бывают ошибки и как их можно избежать вы можете узнать из руководства «Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию»).
Погода в доме
Сезон перезаключения договоров приходится, как правило, либо на конец финансового года, либо на лето. По мнению эксплуатационщиков, для здания лучше, чтобы передача происходила летом: тогда та компания, которая проводит подготовку к сезону эксплуатации, имеет и результаты. Зачастую исправить недоработки в зимний сезон очень сложно, да и дорого. И действительно, подготовка здания к отопительному сезону требует применения специальных технологий и четкости действий управляющей компании. Причем, если договор был перезаключен в конце финансового года, то у новой компании нет времени что-либо менять, использовать свои технологии на объекте. Также возможны проблемы чисто формального характера. Например, директор по развитию управляющей компании `Мой дом` Михаил Вовшин говорит: «Представьте себе такую ситуацию: управляющая компания согласовала с собственником сроки начала работ на объекте с 1 января и их придерживалась. Но наступили морозы, в результате чего собственнику был нанесен значительный материальный ущерб. Причиной послужило то, что система отопления не была протестирована и запущена до их наступления. Если же здание передается, когда погода более-менее стабильная, то такие проблемы возникают значительно реже. Я считаю, что в такой ситуации управляющая компания обязана предупредить собственника, отступить от намеченного графика и обеспечить жизнедеятельность здания. В нашей практике вопросы оплаты таких работ, как правило, решались собственниками положительно т.к. они действительно сталкивались с подходом к эксплуатации с позиции «владельца здания», что является основным принципом работы управляющей компании «Мой Дом».
Войти за 24 часа
Вообще, сроки вступления компании на объект колеблются от трех дней до нескольких месяцев. Довольно часто можно столкнуться с таким выражением как «войти на объект за сутки». Это означает, что управляющая компания может очень быстро подобрать необходимое количество линейного персонала, для того чтобы качественно управлять объектом. Как считает исполнительный директор управляющей компании «Норман Эстайт» Евгений Гольцов: «Эффективность подбора линейного персонала зависит от того, насколько формализованы требования к нему и налажен контакт с рекрутерами. Специфика бизнеса управления – это известная «текучка» линейного персонала. В составе нашей группы есть компании, специализирующиеся на подборе кадров, поэтому мы можем очень быстро нанять сотрудников для принятия в эксплуатацию нового объекта». Именно с подбором линейного персонала чаше всего возникают трудности, потому что практически ни на одном объекте невозможно обойтись без самых что ни на есть простых уборщиц и сторожей. Часто практикуется ситуация с приемом обслуживающего персонала на временную работу, пока не будет полностью укомплектован штат. Как говорит генеральный директор управляющей компании «Габа Эстейт» Денис Габа: «Поскольку мы работаем на рынке не первый год, то у нас сложился определённый резерв кадров. Бывают ситуации когда необходимо срочно приступить к работе на объекте, а подбор и первичная ротация линейного персонала занимает от двух до четырёх недель. На этот период мы и используем более дорогой временный кадровый ресурс».
Что заключили, то и получили
В принципе, собственнику обычно безразличны тонкости процесса смены управляющей компании: ему важен результат. Сами же управляющие компании (как уходящие, так и вступающие на новый объект) стараются эти тонкости прописывать в договоре. Зачем? Вот мнение ИгоряБаркалова, оказывающего услугу доверительного управления в качестве ПБОЮЛ: «Формальный текст Договора не должен стать препятствием на пути к совместной работе, а равно и к прекращению правоотношений. Поскольку Договор об оказании ДУ заключается на основе Гражданского кодекса РФ, то расторжение Договора или изменение его условий должно базироваться на нормах указанного кодекса. Это отнюдь не означает сложную процедуру – главное, чтобы стороны Договора, второпях прекращая взаимоотношения, исполнили свои обязательства друг перед другом. Именно в этом заключается смысл процедуры расторжения».
Бывает так, что после ухода с объекта старой команды, новая продолжает использовать технологию, которая применялась ранее предшественниками. Очень неплохо, когда в договоре прописано, имеет ли право новая управляющая компания пользоваться технологиями старой, заплатив последней так называемую «плату за выход». Такая ситуация, в общем-то, устраивает всех: старая компания получает деньги за технологии управления, у новой появляется возможность применять уже опробованные на данном объекте методы управления, у линейного персонала появляется возможность сохранить рабочие места, а собственник продолжает получать прибыль.
Но все может быть и по-другому. Например, представим, что собственник не сумел договориться с руководством управляющей компании (или руководство с собственником – не суть важно), и сменилась только самая верхушка. А обслуживающий персонал остался на месте. В таком случае происходит выход сработавшейся команды из управляющей компании, руководство берет на себе кто-то из своих, и в итоге на объекте остаются те же люди только они теперь уже представляют собой новую компанию и называются по-другому. Конечно, это один из рисков управляющих компаний: в одночасье лишиться целого ряда сотрудников, которых до этого обучали, вводили в бизнес, в общем, делали из них профессионалов. К сожалению, часто бывает так, что ученик перерастает учителя и впоследствии про него забывает.
Но это все-таки частные случаи. Как правило, после входа на объект новой управляющей компании происходит и смена технологий, и смена большей части персонала. Также это может зависеть от требований собственника, которому, возможно, не нравятся старые технологии, применяемые на объекте. Ведь не просто так он решил поменять управляющую компанию. Кстати, в этом бизнесе не принято выгонять управляющего только из-за плохого настроения собственника или одной неудачной фразы управляющего. «Многие управляющие указывают на несовершенство действующего в нашей стране законодательства в том плане, что собственник может выставить управляющего в любой момент. Обе стороны понимают, что это серьезный шаг, и, как правило, для таких действий необходимы веские причины. Но если механизм выхода непредусмотрен, то происходит разрыв отношений между собственником и управляющей компанией, а конфронтация до добра никогда не доводит. А если все предусмотрено заранее, то отношения гораздо легче наладить, – считает генеральный директор Маркетинговой Группы БЕШ Оксана Крымина. – Грамотное составление договоров – это не только труд юристов. Это в первую очередь выражение управленческого решения обеих сторон».
по материалам компании BESH Marketing Group
