Несколько вопросов по покупке/продаже земли и уплате налогов

Доброго дня! Прошу помочь разобраться с ситуацией.
Имеется земельный участок принадлежащий супруге на 1/2 и ее племянникам по 1/4, доставшийся по наследству. Право собственности оформлено более 3х лет назад.
Племянникам участок не нужен и мы несколько лет назад договорились о его покупке.
Т.к. племянники не близкие родственники, будем оформлять сделку через договор купли-продажи. В этом случае, насколько я понимаю, племянники не будут платить налог. Т.к. 3 года уже прошло.
Если покупать их доли будет жена, то при оформлении документов, будет выдано новое свидетельство о праве собственности и минимальный срок владения (3 года) будет исчисляться от 2022 года. И при продаже всего участка уже третьим лицам до 2025 года нужно будет заплатить налог 13% от суммы продажи всего участка?
Если покупать их доли буду я, то налог с дальнейшей продажи третьим лицам нужно будет заплатить только с моей доли участка?
Судя по всему, именно я и буду покупать их доли. Налоговый вычет делать не буду.
После покупки долей племянников мы планируем продать весь участок. Стоимость участка более 1М. Может ли жена свою 1/2 участка продать за сумму в несколько раз большую, чем я продаю свою 1/2? Условно, супруга продаст за 1М+ (супруга в этом случае налог не платит), а я за 100тр (плачу 13% от 100т.р.). Нет большого желания просто так попадать на большой налог, если каждый из нас будет продавать по одной и той же цене. Кто-то из надзорных органов может вставить палки в колеса? Или моя земля, продаю почём хочу?
Вариант с продажей долей племянников третьим лицам, параллельно с продажей доли супруги, не подходит по этическим соображениям.
Спасибо!

если потенциальный покупатель согласится на всю эту аферу, то почему бы и нет....

Только по моему уже не 3 а 5 лет....

По факту больше 5 лет участок в долевой собственности.

Если я не ошибаюсь платится не со стоимости участка а с разницы между покупкой и продажей. У племянников по цене близкой к рыночной выкупать будете?

могут доначислить по рыночной и пересчитать налог

с дохода. 800 купил, за 1000 продал, 200 доход. 200/100*13 = 26 - налог. справедливо до 3х лет.
Если племянники налог не платят проще договорится с ними и купить в бумагах по цене (или выше) по которой планируется последующая продажа. нет дохода - нет оплаты. Но декларацию помоему подавать обязательно, но штраф за неподачу микроскопический

А не по кадастровой?

Поддержу Jabo. При перепродаже налог платится не со всей стоимости недвижимости, а с дохода, т.е. разницы между покупкой и продажей. Если будете выкупать у племянников по рыночной цене, и по ней же продавать, то никакого налога платить не придётся. А притворные сделки с завышенной и заниженной ценой раскусываются на раз.

Не надо продавать по "ней же". Надо сделать наценку и заплатить с нее 13%.

а смысл?

Чтобы избежать http://www.autoforum.pro/showthread....71#post4018071
Купили по рыночной + чуть наценили, с "чуть" заплатили 13% и можно спать спокойно.

Для собственного успокоения вполне приемлемый вариант Подозреваю что налоговой не до таких мелочей...

Цитата:

---

Если покупать их доли будет жена, то при оформлении документов, будет выдано новое свидетельство о праве собственности и минимальный срок владения (3 года) будет исчисляться от 2022 года. И при продаже всего участка уже третьим лицам до 2025 года нужно будет заплатить налог 13% от суммы продажи всего участка?

---

емнип не будет там с 2022года, срок не увеличится т.к. жена уже владеет этой собственностью, пусть и частью... чот недавно жена разбирала подобную ситуацию, слышал краем уха, могу уточнить

upd уточнил )

Цитата:

---

1. племянники под налог не попадают, так как наследство и прошло более 3 лет с момента смерти наследодателя ( у племянников)
2. если супруга выкупает у племянников ( та, которая владеет уже 1/2 долей) то срок владения на весь объект у нее будет исчесляться с момента оформления ее сегодняшней 1/2 доли. То есть не будет налога при продаже. Но надо учесть, что налоговая может профукать эти данные и нужно грамотно составить декларацию или потом их носом ткнуть.

---

А вот пояснения по п2. насколько точные?
Я искал по этому поводу информацию и нашел подобную обратную ситуацию:
Налогоплательщик владел земельным участком более 10 лет, но потом решил разделить его и продать одну часть. Как пояснил эксперт, при разделе первоначальный земельный участок перестает существовать и образуются несколько новых участков (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса). Им присваиваются новые кадастровые номера и проводится государственная регистрация прав собственности на эти участки в ЕГРН (ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, ст. 219 Гражданского кодекса). День такой регистрации и является тем моментом, с которого будет отсчитываться срок владения имуществом, в течение которого вновь образованные участки находились в собственности продавца. Такая позиция налоговых органов подтверждается и судами (п. 19 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных спорах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2017 года по вопросам налогообложения).

Нет, выкупаем по цене обговоренной несколько лет назад. Она слабо коррелирует рыночной стоимостью.

ну тут вроде как разделение, а у тебя объединение... ну вообще я не настоящий сварщик, могу предложить на консультацию к жене записаться )) Просто жена обучается постоянно, вебинары там всякие, а я бывает краем уха слышу, и там была ситуация как раз как у тебя, я ещё тогда сам удивился, что сроки не сдвигаются... можешь на ютубе поискать Вадим Баранча, только хз есть там чего в свободном доступе

Цитата:

---

Сообщение от Gosha %)

могу предложить на консультацию к жене записаться ))

---

Жена, надеюсь, настоящий сварщик?)
Есть интерес, скинь, пожалуйста кому звонить, что-почем, какие гарантии? Можно в л.с.
Спасибо!

Цитата:

---

Сообщение от колесник

Как пояснил эксперт, при разделе первоначальный земельный участок перестает существовать и образуются несколько новых участков (п. 2 ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса). Им присваиваются новые кадастровые номера и проводится государственная регистрация прав собственности на эти участки в ЕГРН

---

а точно есть кадастровые номера? это первое что нужно и легко было уточнить. раздельные участки, а не совместная собственность?

к п.2 - письмо Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241

выкупать у племянников надо жене.
потом ей же и продавать по любой цене, налога не будет.
(если несколько долей недвижимости приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения исчисляется с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе)